买房还是租房？先算笔账！

蜜蜂经常在看一些房源，思考买房还是租房的问题，在了解学习了楼市的一些特征和投资技巧后，再次写下这篇文章与大家分享。

什么样的房价是合理的？

略懂房地产投资的网友都知道，在欧美、香港等国家和地区的成熟房地产市场，5%为相对合理的租金回报率，看看目前上海是多少？

举几个我比较熟悉的小区，数据都是在房产网站上查的2009年10月的价格：

潍坊四村  41平米售价78万左右  月租金2000左右  售租比为390  年租金回报率3%左右      评价：地段很好环境较次、房龄很老、内环内
牡丹小区  45平米售价91万左右  月租金2400左右  售租比为380  年租金回报率3.2%左右    评价：地段很好环境一般、房龄一般、内环内
世纪花园  224平米售价750万左右 月租金18000左右  售租比为416  年租金回报率2.8%左右  评价：地段环境都非常好、房龄新、内环内：
彭浦新村  40平米售价54万左右  月租金1700左右  售租比为318  年租金回报率3.7%左右    评价：地段环境较次、房龄老、中外环间
盛第大厦  33平米售价60万左右 月租金2400左右  售租比为250  年租金回报率4.8%左右     评价：地段很好环境一般、房龄新、近内环线
香楠小区  50平米售价70万左右 月租金2000左右  售租比为350  年租金回报率3.4%左右     评价：地段环境较次、房龄较新、中外环间

售租比的计算方法：
售租比=房产出售价格/出租后每月租金=多少个月的租金才能收回成本

正常的售租比应该在120-250，即房地产牛市时可以到250，熊市就是120了，但现在我们的都超过了400，就像股票的市盈率一样，10-20倍为正常，现在被爆炒到40以上了，市盈率高的像刚上市的中石油，你还敢买来做长线吗？等等看它还不是要回归合理价位嘛！

投资回报率/租金回报率的计算方法：
ROI=净现金收入(Net Cash Flow)/ 投入的现金(Down Payment)
CAP RATE = 年净经营收入/物业的价格

通过这些数据不难发现，上海的CAP RATE在3%左右，比如100万买的房子，租金每月才2500元左右，扣除一些费用和配备的设施成本，CAP RATE在3%以内，还不如存在银行里赚得利息高。如果上海的房价每年不能保持5%-10%以上涨的话，投资房地产就是亏钱的。在上海的这种市场中不适合于长期投资而适合于短期炒作，如果现在买了房子用于投资的话，就有能是亏损的。就像买了不分红的股票，你还愿做长线吗？

所以说，以这种租金回报率来看，在上海靠房屋租金来还银行购房贷款的“以租养房”的投资方式已行不通。如要恢复到5%的租金回报率，上海房价需下降43.12%，由此可见房价已经严重透支未来价格。

那么再计算一下，看看我租的房子是否合算：

本人没钱独租，只能合租，小区房子比较贵，目前单价涨到每平米30000-35000元，折中为32000元。刚刚量了下房子室内(包括独卫、阳台)面积约23平米，按得房率85%计算建筑面积将近有26平米，这样拆分下来我租的房屋总价就高达80多万，售租比高达750，租金回报率仅为1.5%，这样看来在高房价下租这个房子比较划算，这也是我3年了没换过房子，曾经找过不少，都感觉不合算的原因。

什么时候租房划算？

根据租金回报率来看，目前租房是相对划算的。只要你把买房当成是你一生资金管理的一种，就不会觉得“只有买房才踏实，只有买房才能结婚”了，与其在不当的时机介入，背负重大压力，还不如轻轻松松租房，想住哪住哪落个自在呢！以单身白领的收入，在内环以内可以合租住在高档公寓了，买房呢？这些房子动则三五百万你买得起吗？而便宜的都是些破旧的老房子，低价的新房子都到外环、郊区了，不买车还是算了别折腾了。

什么时候可以买房？

要看几个条件，一是投资回报率在5%以上或售租比在250以内；二是有很大升值潜力；三是考虑政策问题，比如70年使用权后是否为有偿续期及物业税等；四，价格在承受范围内。没有合适的话，有点钱还不如投资其他回报更高的产品，住房选择租住甚至可以租住一生，好在我女朋友也很通情达理，租房子结婚都愿意！

有人说什么时候买房都合适，房价只涨不跌...

错！有些人认为房产可以保值、可以增值、只涨不跌、可以跑赢CPI，我看他是很傻很天真！纽约、东京、香港哪个地方不是人多地少？哪个比北京上海落后？哪个政府不是很牛？它们在楼市泡沫破灭后跌50%算给你面子了，跌70%-90%也不是梦哦！

世界上没有一种东西是可以绝对保值的，别说房地产了，哪怕是黄金，也曾从80年代初的900美元一盎司跌倒90年代末的270美元，近两年才涨回来。

政策撑着房价，不会让它跌？

错！要知道政策会变的，中国的经济政策一直是头痛医头、脚痛医脚，往往放的太开或矫正过头，楼市高烧严重了肯定要治疗的，即使不跌那也可能N年跑不赢CPI了。而利率提高、物业税出台都可以打退炒房的企业资金、炒房团和贪污资金让楼市下跌，因为这三大资金是推动房价上涨的根本因素，别以为房价是丈母娘炒高的、是刚性需求拉高的，去问下高档公寓、别墅有几个是自住的。

关于介入时机

任何东西一旦与钱挂钩、市场化了，那它的价格就会围绕价值中枢波动，免不了出现牛市和熊市，“介入点位”的高低决定投资的成败，一旦后知后觉、随波逐流、追到山顶，那可能让你后悔终生！也许你是因为刚性需求购房，表面上装作无所谓，但你的财富缩水是板上钉钉的事。

所以任何投资都要经过深思熟虑，买房要像炒股一样做足政策面、技术面、基本面的分析、选好股票再入市，祝大家投资都能赢！

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